지주택 토지확보 95%→80%…주택법 개정안 본회의 통과
- 사업계획승인 요건 95%→80% 단축… 수정안 반영으로 공포 즉시 효력 발생
- 지주택 조합원 모집 요건 강화 및 리모델링 세대분할·통합 추진 허용
- 도시형생활주택 세대수 최대 700가구 완화… 도심 주택공급 속도전

지역주택조합(지주택) 사업의 사업계획승인 단계 토지 소유권 확보 요건을 기존 95% 이상에서 80% 이상으로 완화하는 내용의 「주택법 개정안」이 국회 본회의를 통과했습니다.
이 개정안은 지주택 사업의 고질적인 걸림돌이었던 토지 매입 난항을 해소하기 위한 대책으로, 사업 추진 측면과 조합원 권익 측면에서 확실한 장·단점이 존재합니다.

장점 (긍정적 효과)

1. '알박기' 차단 및 사업 속도 획기적 향상

• 기존에는 95% 이상 토지 소유권을 확보해야 나머지 5%에 대해 매도청구권을 행사할 수 있어, 마지막 남은 토지주들의 터무니없는 보상 요구(알박기)로 사업이 수년간 표류하는 일이 빈번했습니다.
• 토지 확보 요건이 80%로 낮아지면서 사업계획승인 및 매도청구 단계 진입이 대폭 빨라집니다.

2. 조합원 추가분담금 및 금융비용 절감

• 지주택 사업 지연의 최대 원인은 사업 장기화에 따른 토지 대출 이자(PF 금융비용)와 알박기 토지 매입비 폭증이었습니다.
• 사업 기간이 단축됨에 따라 금융비용이 절감되어 조합원의 추가분담금 부담이 줄어드는 효과를 기대할 수 있습니다.

3. 지연·좌초되던 기존 사업장의 정상화

• 토지 매입율 80~90% 선에서 수년째 사업계획승인을 받지 못하고 묶여 있던 전국의 수많은 사업장들이 조기에 본궤도에 진입할 수 있는 길 열렸습니다.

4. 재개발·재건축 등 타 정비사업과의 형평성 확보

• 재개발·재건축이나 가로주택정비사업 등 타 정비사업에 비해 지나치게 높았던 토지 확보 진입장벽을 상충 수준으로 맞춰 사업 예측 가능성이 높아졌습니다.

단점 및 우려사항 (주의할 점)

1.나머지 20% 토지 매도청구(수용) 관련 법적 분쟁 장기화 가능성

• 소유권 확보 기준이 낮아진 만큼, 확보하지 못한 20%의 토지주들을 상대로 진행하는 매도청구 소송 건수와 범위가 대폭 확대될 수 있습니다.
• 토지주들의 강하게 반발하며 명도 소송이나 감정평가액 불복 소송이 길어질 경우, 착공 및 분양 일정에 새로운 차질이 발생할 수 있습니다.

2. 초기 진입장벽 완화에 따른 부실 조합 양산 우려

• 토지 확보 기준이 낮아지면 사업 추진 자격 확보가 쉬워지므로, 자금력이 부족하거나 비전문적인 업무대행사가 난립할 위험이 생깁니다.
• 무분별하게 조합원을 모집한 후 나머지 토지 매입이나 명도 단계에서 막히는 부실 사업장이 늘어날 우려가 존재합니다.

3. 원주민(지주)과의 반발 및 사회적 갈등 심화

• 토지주 입장에서는 본인 의사와 상관없이 80% 동의만으로 매도청구 대상이 되어 재산권을 침해받는다고 느낄 수 있어, 현장 마찰과 민원이 증가할 수 있습니다.

이번 주택법 개정은 "알박기로 인한 사업 장기화와 공사비·분담금 폭증을 막아 정상 사업장을 살린다"는 점에서는 매우 큰 혜택입니다.

다만, 조합원 가입을 고려할 때에는 남은 20% 토지에 대한 매도청구 소송 진행 가능성 및 사업지의 토지 관계(국공유지 비율, 소유자 수 등)를 더욱 꼼꼼히 확인해야 합니다.

기사정보

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